Consument ziet zeepbel op de huizenmarkt - ten onrechte

Het huizenaanbod op de Nederlandse woningmarkt loopt snel terug: in het voorbije kwartaal stonden 36 procent minder woningen te koop dan een jaar eerder. Nog groter is het contrast met eind 2012 toen werden 176.000 huizen aangeboden, nu zijn dat er bijna 60.000. Vooral aan huizen onder de 200.000 euro en aan appartementen is groot gebrek. Wie een huis wil kopen, heeft gemiddeld maar vier opties om uit te kiezen. In Amsterdam of een stad als Groningen slechts twee.

Door schaarste stijgen de prijzen. In het laatste kwartaal van 2017 lagen ze bijna 10 procent hoger dan een jaar eerder. De regio's Den Haag en Almere gingen het hardst omhoog met respectievelijk 20 en 18 procent. Amsterdam kwam uit op 14 procent.

Het krappe aanbod en het moeten overbieden in grote steden, maakt consumenten schuw, zei voorzitter Ger Jaarsma van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs gisteren bij de presentatie van deze cijfers. “Ze hebben niet langer zin om in de rij te staan voor een woning en vlak voor de drempel te horen dat die al is verkocht.” Ze trekken zich terug en wachten betere tijden af. Hierdoor daalde het aantal woningverkopen voor het eerst sinds het dieptepunt van de crisis in 2013, namelijk met 6 procent in het vierde kwartaal van 2017 vergeleken met een jaar eerder.

Krapte

De NVM waarschuwt al geruime tijd dat het aanbod op de woningmarkt steeds slechter aansluit bij de vraag. Naast het geringere aanbod speelden ook aangescherpte financieringsregels een rol bij de daling van de woningverkopen.

Door de lastige omstandigheden zijn consumenten er niet gerust op. Velen denken dat de huizenprijzen harder stijgen dan verantwoord is. Een zeepbel, verzuchten ze. Dat blijkt ook uit een online-peiling van ING onder klanten. Van de 45.000 respondenten ziet 52 procent een zeepbel ontstaan op de huizenmarkt. Maar daar is geen sprake van, analyseert het economisch bureau van de ING.

Het klopt dat er ontzettend veel huizen worden verkocht. In 2018 krijgen naar verwachting 225.000 woningen een andere eigenaar, iets minder dan in recordjaar 2017. ING verwacht verder dat de huizenprijzen met gemiddeld 6 procent zullen stijgen. Daardoor komen de prijzen eindelijk weer op het niveau van 2008, vlak voor de economische crisis.

Maar de euro is sindsdien minder waard geworden. Rekening houdend met inflatie is het gat dat de economische crisis sloeg nog steeds niet gedicht: huizenprijzen liggen daardoor nog steeds ruim 10 procent lager dan in 2008.

Dat de prijzen stijgen, komt niet doordat kopers massaal overbieden en grote risico’s nemen, maar door logische factoren. Zoals de aanhoudend lage rente waartegen ze geld lenen. De inkomensgroei. Het tekort aan woningen dat nog wel even blijft oplopen, tot ruim 200.000 in 2020, verwacht onderzoeksbureau ABF. Verder is de prijsstijging niet het gevolg van sterk stijgende kredietverstrekking, zoals in de vorige twee decennia, schrijft ING. Een positief teken is dat kopers geen maximale hypotheek nemen in de regio’s waar de prijzen het hardst stijgen.

De huidige kopers kunnen hun huis ondanks de prijsstijgingen goed betalen. Een gemiddeld huishouden dat een gemiddelde woning van 269.000 euro koopt, is zo’n 22 procent van z’n inkomen kwijt aan de netto hypotheeklasten. Dat ligt dicht bij het historische gemiddelde. Bovendien lossen nieuwe kopers af, wat vóór de crisis lang niet altijd het geval was.

Amsterdam

Het grillige Amsterdam is een wereld op zich: daar is de ontwikkeling van de huizenprijzen ‘losgezongen van fundamentele factoren’, schrijft ING. De prijzen zijn zo snel gestegen dat starters er zonder steun van familie niet meer kunnen kopen. Doordat particuliere beleggers er investeren, neemt de gevoeligheid voor schokken toe. Bij een rentestijging kunnen zij andere beleggingen opeens interessanter gaan vinden, waardoor de vraag in Amsterdam terugloopt. Daarom moeten huizenkopers in Amsterdam volgens ING rekening houden met minder scherpe prijsstijgingen. Of zelfs dalende prijzen.